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【财经点评】2018年底说地产

有关对于澳洲房地产什么时候可以恢复的讨论应该说在我们华人圈里一直没有停。从现在的情况来看,在2019年澳洲当地的房产有希望可以触底反弹吗?


是的,现在2018年即将过去,今年绝对不是一个地产的好年,几乎来说从年头跌到了年尾,而且这个迹象丝毫没有变慢的节奏。而现在大家对于澳洲房地产的讨论分成两派,一个说到的是2018年下跌最快,到2019年整个趋势会缓慢下来,可能在2020年开始轻微反弹,这是比较乐观的一种观点。另一种观点比较悲观,认为澳洲地产有可能会需要额外3-5年时间来恢复。而且从高位到底部至少会有20%的下跌。


其实,不论哪个观点,都是在猜。不论是经济还是股市还是房价,未来的走势谁也不知道,大家都是凭借着过去的数据和经验做出的判断,但是更多时候,这些数据和经验都无法和当时发生的突发事件想比较。澳洲地产到底需要多久才能恢复,我个人觉得其中的因素并不在于澳洲自己,而是更多的依赖于外界也就是澳洲以外的因素,简单的说,就是中国,和美国的经济和政治变化。


我们知道,澳洲的经济和地产很大程度上在过去20年一直发展的重要原因就是需求的不断提高,而这个需求除了来自于不断增加的新移民以外,剩下的就是来自于中国经济发展产生的对于澳洲资源和当地澳元资产的需求。但是这个需求,很大程度上和经济与政治因素有密切联系。特别是当如今美国开始全面抵制中国的时候,澳洲的选择显得尤为敏感。而恰恰不巧的是,澳洲从去年开始正式收紧了信贷条件,进一步打压到了房地产市场。


很多朋友可能会问,那现在澳洲政府既然知道这个信贷紧缩会导致地产的下滑,为什么还要故意去打压房价呢?难道不应该松一松让经济缓一口气吗?其实答案并非只有一个。对于这个问题,其实澳洲当地政府和央行看的很清楚。但是为什么迟迟不动手的原因有3个:


  1. 由于过去银行和信贷机构的违规操作导致了民众的极端不满,因此为了转移选民对政府的不满,就必须把这个矛头转移去银行。所以引发了皇家委员会对于银行一系列的审查和处罚。而时机不好的是,这样的严格执法恰恰是在房地产转折点的时机上。

  2. 其实澳洲政府和央行也知道过高的地产对于经济的潜在危害是巨大的。在西方国家里,绝大部分的金融危机都来源于地产危机。所以预期让地产泡沫不断放大到最后一下子爆破,还不如现在还可以承受的情况下把泡沫捅破。

  3. 为了政治和选票。我们知道澳洲本身的政客很多时候制定的政策是为了迎合选民意见。而很多的选民并非是理性人士,比如英国的脱欧,伦敦,曼彻斯特等几乎所有大城市里有理性的人都没有选择脱欧,但是很多城市以外的民众所获得的信息以及他们的理解是和西方市中心选民有很大差别的。这几年陆续爆出的对中国背景的资金以及移民的限制其实就是一个体现。而因为中国投资者占据澳洲地产较大的比例,因此从没有选票的中国人下手,无疑就是当地政客的一个没有什么政治成本的投机行为。


总的来说,当前的地产价格回调还在澳洲政府和央行认为的可控范围内。因此他们并没有急于放松贷款政策。但是澳洲央行副行长上周也说了,如果经济真的不好,那澳洲现在1.5%的澳元利率依然可以向下调整,甚至可以考虑印钱量化宽松等等。所以在目前,皇上不急的情况下,我们是不是也不用太担心?

Mike Huang

首席分析师

Mike毕业于澳洲顶尖大学新南威尔士州立大学,拥有商科学士和金融硕士学位。曾任职于澳洲四大银行之一的西太平洋银行证券部。持有澳洲证券交易执照以及澳洲证监会一级与二级衍生品交易执照,是澳洲最早一批同时拥有股票与全部衍生品交易执照的中文交易员。

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